Investere i eiendom eller aksjer – Hva er den beste investeringen for deg?

Et brennhet tema som økonomer ofte har sterke meninger om, er om man burde investere i eiendom eller aksjer. I løpet av de siste 20 årene har begge markedene gjort det svært godt. Som investor har man dermed, mest sannsynlig, fått svært god uttelling for sine investerte penger.

Men hva har egentlig gitt best avkastning? Og hvilke faktorer burde du se på når du skal i gang med å investere i eiendom eller aksjer? I denne artikkelen gir vi svar på fordeler og ulemper med å investere i eiendomsmarkedet og aksjemarkedet.

Investere i eiendom eller aksjer – Hva har gitt best avkastning?

Det er flere faktorer som er med på å påvirke hva slags avkastning man har fått gjennom sine investeringer, enten det er i bolig eller i aksjemarkedet. Likevel skal vi forsøke å sammenligne det som er mest aktuelt for norske investorer. Nordmenn vil mest sannsynlig investere i eiendom i det norske boligmarkedet. I aksjemarkedet er det like enkelt å investere i det internasjonale som det norske aksjemarkedet.

For å kunne sammenligne har vi derfor valgt å se på verdistigningen i det norske boligmarkedet for brukte i Norge i perioden 2002 – 2022 og verdistigningen til MSCI World, som er den mest kjente globale referanseindeksen og representerer over 1500 selskaper i alle utviklede markeder, i samme periode:

• Prisstigning for brukte boliger i Norge (hele landet) de siste 20 årene: 198 % (kilde: Statistisk sentralbyrå)
• Verdistigningen til MSCI World de siste 20 årene: 206 % (kilde: MSCI)

Konklusjonen, i forhold til denne sammenligningen, er at du hadde fått en årlig avkastning på 9,9 % ved å investere i bolig og 10,3 % ved å investere i en indeks som følger verdensindeksen, som eksempelvis iShares Core MSCI World UCITS ETF.

Viktige faktorer som spiller inn

Det er enkelt å sammenligne to markeder og komme til en konklusjon. Men dette gir ikke et helhetsbilde, flere eiendommer og aksjeselskap har både gitt langt dårligere og langt bedre avkastning enn gjennomsnittet. Avkastningen for eiendomsmarkedet inkluderer heller ikke passive inntekter man kan få ved utleie.

Eiendommer i Oslo og omegn har eksempelvis gitt langt bedre avkastning enn eiendommer i Distrikt-Norge totalt sett. Her er eksempler på eiendommer som har steget mye i verdi:

• Bolig i urbane strøk
• Små leiligheter har steget mer i verdi enn større leiligheter/hus
• Boliger med utleiedeler

Prisfall kan gi gode muligheter

I løpet av 2023 har vi sett at boligprisene har falt. Dette har skjedd etter flere år med høy verdiøkning. Selv om dette kan være kjedelige nyheter for de som akkurat har kommet inn på boligmarkedet, kan det også gi gode muligheter for investorer som ønsker å kjøpe bolig i 2024.

Det er også viktig å presisere at kortsiktige prisfall vil bety mindre dersom du kjøpe bolig for å beholde den over flere år. Da er det likevel store sjanser for at du vil tjene mye på å investere i bolig, særlig utleiebolig og bolig med utleiedel.

Boligkrakk og dot.com-boble

Mange argumenterer for at boligmarkedet er en mer sikker investering enn aksjemarkedet, eller vice versa. Faktum er at man aldri kan spå fremtiden, og begge marked har opplevd perioder som har gitt eieren (av bolig eller aksjer) grå hår.

To gode eksempler på dette er boligkrakket i 1988 og dot.com-boblen i 2000. Begge tilfellene skjedde uventet etter flere år med høy verdiøkning. Boligkrakket medførte til en stor kollaps i boligmarkedet og boligprisene stupte. Over et tiår senere skulle en lignende hendelse skje, bare med aksjemarkedet. Flere teknologiselskaper falt markant, der et av disse var Amazon. På det verste falt aksjene med hele 90 %.

Zoomer man dermed ut og ser på selskapets kurs frem til i dag, vil de investorene som valgte å beholde sine investeringer komme svært godt ut av det. I figuren under kan du se at Amazon-kursen falt helt til 0,3 dollar pr. aksje.

Det er viktig å ha i baktanke hvor lenge man ønsker å investere, hvor lang tidshorisont man har på sine investeringer og hvor mye risiko man ønsker å ta.

Tålmodighet er en dyd

Enten man ønsker å investere i aksjer eller eiendom, er det vist at å ha en langsiktig investeringsstrategi øker muligheten for en høy årlig avkastning. Kanskje hadde man tapt 90 % av sine investeringer i Amazon i 2001 dersom man investerte i selskapet på topp. De som derimot valgte å holde sine aksjer, har fått en svært god fortjeneste.

Dette er kanskje et ekstremt tilfelle, men det å forholde seg rolig, spre risikoen over flere investeringer og ha en langsiktig tidshorisont for sine investeringer øker sjansen for å tjene mye på sikt. Å «time» markedet, som betyr at man forsøker å selge seg ut på topp og kjøpe seg inn på bunn, er svært vanskelig, og de fleste taper mer enn de tjener ved å forsøke seg på dette.

Spre risikoen med flere aksjer

Fordelen med aksjemarkedet, er at det er lettere å spre investeringene sine. Man må ha mye egenkapital for å komme inn i boligmarkedet, og selv om man er så heldig at man har råd til å kjøpe en eller to boliger, er det kun de færreste som har kapitalen til å skape en portefølje av fysiske boliger.

Når man skal investere i aksjer, er det lurt å bygge en portefølje som består av selskaper innenfor ulike sektorer, regioner og marked. På den måten vil du ikke være avhengig av at et fåtall selskaper må gjøre det bra for at du skal få en god avkastning. Dersom man ikke ønsker å gjøre egen research, kan det være lurt å heller investere i aksjefond. Dette er en portefølje av minimum 16 aksjer. Man kan enten velge passiv fond, som følger en indeks (som f.eks. MSCI World eller Oslo Børs), eller et aktivt fond, som forvaltes av en profesjonell investor.

Slik investerer du i aksjer

Det er mange som kvier seg fra å investere i aksjer fordi de tror det er for komplisert. Dette stemmer ikke lenger, og det er flere nettmeglere som gjør det enkelt å kjøpe aksjer.

Som nevnt tidligere har aksjemarkedet gitt god årlig avkastning. Vi dro eksempelet fra verdensindeksen, men ser man på referanseindeksen til Oslo Børs har det norske markedet gitt en solid avkastning de siste 5 årene, på rundt 14 % årlig avkastning. Dette er mye bedre enn hvis du kan lar pengene ligge i banken. Det er også en mye enklere investering enn å investere i eiendom, ettersom du kan starte med bare noen hundrelapper.

Kom i gang med 4 enkle steg:

1. Velg en handelsplattform: Noe av det viktigste er å finne en plattform som er lett å bruke, har et godt utvalg av investeringsprodukter samt har lave gebyrer for kjøp og salg av aksjer. Her kan vi anbefale Nordnet, det vi opplever som en av de beste nettmeglerne på markedet.
2. Registrer din konto: For å kunne handle må man først registrere sin konto. Dette tar kun et par minutter. Du kan trykke på linken over, eller bilde nedenfor for å starte. På nettsiden trykker du på den grønne knappen der det står «Bli med nå» for å lage din bruker.
3. Gjennomfør et innskudd: Hos Nordnet kan du gjennomføre innskudd på mange måter, som blant annet bankoverføring, innskudd med kredittkort/debetkort eller PayPal. Minsteinnskuddet er på 50 dollar, som er under 500 norske kroner.
4. Invester i aksjer eller fond: Når du har satt inn penger kan du investere i de aksjene eller fondene du ønsker. Dette enten du ønsker å investere i enkeltaksjer eller ETF-er. Du har også muligheten til å investere i andre marked, som blant annet råvarer og valuta.

Invester i eiendom gjennom aksjer eller fond

Er du fortsatt usikker på om du ønsker å investere i eiendom eller aksjer? Da kan et alternativ være å investere i eiendomsaksjer eller eiendomsfond. Da investerer man ikke i fysisk bolig, men i selskaper i eiendomssektoren. Dette kan være selskaper som driver med boligbygg, investerer i næringsbygg, hoteller, kjøpesentre etc.

For å spre risikoen, er det lurt å investere i et eiendomsfond. Det bidrar til mindre risiko samt at man har like store muligheter for å oppnå god avkastning. Et eksempel er Real Estate Select Sector SPDR. Fondet investerer i eiendomsselskaper som finnes i den amerikanske indeksen S&P 500.

Dersom du ønsker å investere i eiendomsselskaper i det norske markedet, er dette noen selskaper du kan se på:

• Entra
• Olav Thon Eiendomsselskap
• KMC Properties
• Solon Eiendom
• Selvaag Bolig

Skatt av aksjer

Nesten alle investeringer man foretar seg er man nødt til å skatte. Dette gjelder også når man investerer i aksjer. For inntektsåret 2022 ligger skatten på 35,2 %. Dersom du skulle gå i minus, er fradrag for tap tilsvarende.

Dersom du er investert over lang tid, vil du dermed få skjermingsfradrag, som er et fradrag som reduserer dine skattepliktige aksjeinntekter. På den måten vil du kunne betale mindre i skatt.

Du kan lese mer om skatting av aksjer på Skatteetaten.

Skatt av eiendom

Fordelen med å investere i eiendom er at man skatte mindre av sin fortjeneste enn ved aksjer. Skattesatsen på overskudd ligger på 22 % i 2022. Det er viktig å bemerke seg at du kun trenger å skatte dersom du leie ut mer enn halvparten av boligens areal.

Før du skatter kan du også trekke fra kostnader som:

• Utgifter til vedlikehold
• Forsikring til bolig
• Kommunale avgifter

Dersom du ønsker å leie ut hele eller deler av din bolig, kan vi anbefale eiendomsmegler.no. Her vil du motta tilbud fra 5 ulike meglere som konkurrerer om å gi det beste tilbudet.

Les mer om skatt av eiendom her.

Oppsummering: Investere i eiendom eller aksjer?

I artikkelen har du lest ulike grunner til om du bør investere i eiendom eller aksjer. Det finnes både positive og negative argumenter for hvilke marked du burde velge. Det som er sikkert, er at begge markeder har gitt vesentlig bedre avkastning over tid sammenlignet med å la pengene ligge i banken. Det er også vanskeligere å komme inn i boligmarkedet, særlig i urbane strøk (som har gitt best uttelling for pengene) der prisene er høyere. Her er noen fordeler med å investere i aksjer og å investere i eiendom.

Ofte stilte spørsmål